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Die Rolle außerlandwirtschaftlicher Investoren auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt in Deutschland

Unverändert intensiv wird die Rolle von außerlandwirtschaftlichen und überregionalen Investoren auf dem Bodenmarkt, insbesondere dem ostdeutschen, diskutiert. Dieser Diskussion will und kann sich das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft (BMEL) nicht entziehen.

Da belegbare Daten zum Umfang dieser Aktivitäten sowie Erkenntnisse über mögliche Auswirkungen auf die Bodenpreise und die Agrarstruktur nicht vorlagen, hat das Bundeslandwirtschaftsministerium das Thünen-Institut (TI) mit der Analyse dieser Frage beauftragt.

Eine erste Studie mit dem Titel "Aktivitäten von nicht-landwirtschaftlichen und überregional ausgerichteten Investoren auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt in Deutschland" wurde im Oktober 2011 fertig gestellt.

Ergänzend dazu wurde das TI vom Bundeslandwirtschaftsministerium beauftragt, explizit auch Kapitalbeteiligungen nichtlandwirtschaftlicher und überregionaler ausgerichteter Investoren an landwirtschaftlichen Unternehmen zu untersuchen. Dieser Bereich war in der ersten Studie aus Zeitgründen bewusst ausgeklammert worden, spielt aber in der öffentlichen Diskussion ebenfalls eine gewichtige Rolle. Die zweite Studie wurde vom TI im Juli 2013 veröffentlicht.

Aufgabenstellung und Methode

Da in den Bundesländern zu den Eigentumsverhältnissen beim Bodenkauf keine flächendeckenden Daten erhoben und ausgewertet werden, stützt sich die erste Studie auf die Auswertung von Teil-Daten der Landgesellschaften und der BVVG Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH, auf Gespräche mit wichtigen überregionalen Institutionen auf dem Bodenmarkt sowie auf die Analyse statistischer Daten. Auch wurden Mitglieder des Hauptverbandes der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen schriftlich befragt.

Zentrales Element der ersten Studie waren vier regionale Fallstudien: drei in den neuen Ländern (Region Ostvorpommern in Mecklenburg-Vorpommern, Börde in Sachsen-Anhalt, Uckermark in Brandenburg) sowie eine in den alten Ländern (Region Emsland in Niedersachsen). In jeder Region wurden ca. 20 Landwirte und Experten anhand eines Leitfadens befragt. Insgesamt kamen so rund 100 Experteninterviews zustande.

Die Informationsgewinnung im Rahmen der zweiten TI-Studie erfolgte ebenfalls im Wesentlichen auf der Basis von Expertengesprächen und regionalen Fallstudien. Als Fallregionen dienten dabei die bereits in der ersten Studie untersuchten Regionen sowie zusätzlich der Landkreis Borken in Nordrhein-Westfalen. In diesen Fallregionen wurden einzelbetriebliche Informationen anhand von Handelsregisterauszügen und Unternehmensinformationen der Creditreform ausgewertet. Nur bei GmbHs ist es aufgrund der Verfügbarkeit von Gesellschafterlisten möglich, Gesellschafterwechsel im Zeitablauf zu verfolgen.

Zentrale Aussagen der Studien

Die Studien zeigen, dass Motive und Aktivitäten der Investoren ausgesprochen vielschichtig und regional unterschiedlich ausgeprägt sind. Pauschale Aussagen sind daher kaum möglich. Die Beurteilung der Investoren ist zum einen stark von den befragten Personen und ihren Interessen abhängig, zum anderen vom Einfluss der Investoren bei der Schaffung von Arbeitsplätzen sowie deren Integration in das dörfliche Leben.

Zudem bereitet die Definition des "außerlandwirtschaftlichen Investors" Schwierigkeiten. Die Gruppe derer, die als solche wahrgenommen werden, ist äußerst heterogen und lässt sich nicht klar abgrenzen. Sehr unterschiedlich wird beispielsweise die Frage beurteilt, wie lange ein Investor als Nichtlandwirt bezeichnet wird, auch wenn er selbst Landwirtschaft betreibt.

Die BVVG ist bislang wichtiger Akteur auf dem ostdeutschen Bodenmarkt. Durch die Veröffentlichung ihrer Ausschreibungsergebnisse trägt die BVVG erheblich zur Verbesserung der Markttransparenz bei. Dies führt zu einer Angleichung des Preisniveaus an das seit langem höhere Niveau in den alten Ländern. Die BVVG ist aber nicht ausschlaggebend für das Engagement außerlandwirtschaftlicher Investoren oder die allgemeine Steigerung der Preise landwirtschaftlicher Flächen.

Ursachen für das zunehmende Interesse außerlandwirtschaftlicher Investoren sind vielmehr die verbesserten Rahmenbedingungen in der Agrarwirtschaft und die anhaltend problematische Situation auf den Finanzmärkten.

Das Interesse außerlandwirtschaftlicher Investoren konzentriert sich nicht ausschließlich, aber überwiegend auf Flächen und Betriebe in den ostdeutschen Bundesländern. Auf dem Bodenmarkt sind außerlandwirtschaftliche Investoren schon seit längerer Zeit aktiv. Dem TI lagen aber keine Anhaltspunkte für eine signifikante Erhöhung ihrer Aktivitäten im Zeitablauf vor. In der Vergangenheit stieg der Anteil von Agrarflächen in den Händen von Nichtlandwirten vor allem über den Strukturwandel an, weil Erben von eingestellten landwirtschaftlichen Betrieben das Eigentum an den Betriebsflächen erhielten.

Die erste Thünen-Studie hat nun ergeben, dass inzwischen Nichtlandwirte aus Gründen der sicheren Geldanlage aktiv Flächen aufkaufen. Neben dem Effekt des Flächentransfers hin zu Nichtlandwirten wirkt diese zusätzliche Nachfrage preiserhöhend, da sie sich auf einem relativ engen Markt abspielt, denn weniger als ein Prozent der landwirtschaftlichen Fläche wird pro Jahr in Deutschland verkauft (auf Grund der Privatisierungspolitik in Ostdeutschland liegt dort die Bodenmobilität allerdings über dem bundesdeutschen Durchschnitt). Die Entwicklung der Kaufpreise hat zugleich Auswirkungen auf das Niveau der Pachtpreise.

Der Einstieg in Betriebe bzw. die Übernahme von Betrieben durch außerlandwirtschaftliche Investoren erfolgt meist im Rahmen des Generationswechsels sowie bei akutem Kapitalbedarf aufgrund wirtschaftlicher Schwäche oder Investitionsbedarf. Er ist kein neues Phänomen und die Wissenschaftler konnten in den letzten Jahren keine wesentliche Beschleunigung dieser Entwicklung beobachten. Allerdings nimmt der Anteil der Betriebe in der Hand externer Investoren – absolut gesehen – vor allem in den ostdeutschen Bundesländern langsam und stetig zu. Der verschärfte Wettbewerb um Eigentum und Flächenbewirtschaftung ist allerdings ein allgemeiner Trend, an dem auch viele erfolgreiche landwirtschaftliche Unternehmen aktiv teilnehmen. Die auf der Grundlage der Untersuchungen in den Fallregionen getroffenen Aussagen lassen sich aufgrund der fehlenden Repräsentativität nicht ohne weiteres auf andere Regionen oder Rechtsformen übertragen.

Schlussfolgerungen

Die Bundesregierung wird die Entwicklungen auf dem Bodenmarkt weiterhin aufmerksam verfolgen. Auch die Agrarministerkonferenz hat sich bereits mehrere Male mit dieser Problematik beschäftigt. Die Zuständigkeit für bodenrechtliche Fragen liegt seit der Föderalismusreform I bei den Ländern. Da die Studien belegen, dass die regionale Betroffenheit sehr unterschiedlich sind, erscheint dies auch sinnvoll. Es ist daher vor allem Aufgabe der Bundesländer, über eventuelle Konsequenzen zu beraten und ggf. das bodenrechtliche Instrumentarium anzupassen. In einigen Bundesländern wird bereits eine Verschärfung des Grundstückverkehrsrechts geprüft.

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