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Studien zur Rolle außerlandwirtschaftlicher Investoren auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt in Deutschland

Unverändert intensiv wird die Rolle von außerlandwirtschaftlichen und überregionalen Investoren auf dem Bodenmarkt, insbesondere dem ostdeutschen, diskutiert..

Studie "Aktivitäten von nicht-landwirtschaftlichen und überregional ausgerichteten Investoren auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt in Deutschland"
(im Oktober 2011 veröffentlicht)

Da in den Bundesländern zu den Eigentumsverhältnissen beim Bodenkauf keine Daten erhoben und ausgewertet werden, stützt sich die erste Studie auf die Auswertung von Teil-Daten der Landgesellschaften und der BVVG Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH, auf Gespräche mit wichtigen überregionalen Institutionen auf dem Bodenmarkt sowie auf die Analyse statistischer Daten. Auch wurden Mitglieder des Hauptverbandes der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen schriftlich befragt.

Zentrales Element waren vier regionale Fallstudien: drei in den neuen Ländern (Region Ost-vorpommern in Mecklenburg-Vorpommern, Börde in Sachsen-Anhalt, Uckermark in Brandenburg) sowie eine in den alten Ländern (Region Emsland in Niedersachsen). In jeder Region wurden ca. 20 Landwirte und Experten anhand eines Leitfadens befragt. Insgesamt kamen so rund 100 Experteninterviews zustande.

Studie „Kapitalbeteiligungen nichtlandwirtschaftlicher und überregionaler ausgerichteter Investoren an landwirtschaftlichen Unternehmen“
(im Juli 2013 veröffentlicht)

Untersucht wurden hier im Auftrag des BMEL ergänzend zur vorangegangenen Studie explizit die Kapitalbeteiligungen nichtlandwirtschaftlicher und überregionaler ausgerichteter Investoren an landwirtschaftlichen Unternehmen. Dieser Bereich war in der ersten Studie aus Zeit-gründen bewusst ausgeklammert worden.

Die Informationsgewinnung erfolgte ebenfalls im Wesentlichen aus Expertengesprächen und regionalen Fallstudien. Als Fallregionen dienten dabei die bereits in der ersten Studie unter-suchten Regionen sowie zusätzlich der Landkreis Borken in Nordrhein-Westfalen. Es wurden einzelbetriebliche Informationen anhand von Handelsregisterauszügen und Unternehmensinformationen der Creditreform ausgewertet. Nur bei GmbHs ist es aufgrund der Verfügbarkeit von Gesellschafterlisten möglich, Gesellschafterwechsel im Zeitablauf zu verfolgen.

Studie „Überregional aktive Kapitaleigentümer in ostdeutschen Agrarunternehmen: Entwicklungen bis 2017“

Im November 2017 legte das ThünenInstitut o. g. Studie vor. Darin wurde der regionale Bodenmarkt in jedem ostdeutschen Bundesland in je zwei Landkreisen auf die Tätigkeit von juristischen Personen untersucht. Personengesellschaften und natürliche Personen konnten aufgrund fehlender Daten nicht analysiert werden.

Die Studie ist zwar nicht repräsentativ für Ostdeutschland, aber aufgrund des langen Untersuchungszeitraums, des Umfangs der einbezogenen Flächen und der regionalen Streuung (10 Landkreise, je 2 in jedem ostdeutschen Bundesland) ergibt sie ein klares Bild der agrarstrukturellen Entwicklung in Ostdeutschland. Sie hilft, bestehende Informationsdefizite zur Bedeutung und Entwicklung von Unternehmensverbünden zu schließen. Ungeachtet dessen ist eine verbesserte statistische Erfassung von Unternehmensverbünden anzustreben.

Es zeigt sich, dass die Bedeutung überregional aktiver Investoren je nach Bundesland und zum Teil auch innerhalb eines Bundeslandes unterschiedlich hoch ist. Schwerpunkte der Investorentätigkeit sind MV und BB.

Große landwirtschaftliche Eigentumsflächen können als Unternehmensanteilskäufe (sog. share deals) den Besitzer wechseln, ohne dass die örtlichen Behörden – im bestehenden Rechtsrahmen – strukturelle Fehlentwicklungen verhindern könnten. Auch aufgrund der Umgehungsmöglichkeit bei der Grunderwerbsteuer ist es deutlich attraktiver, landwirtschaftliche Flächen über diesen Weg zu veräußern. Dies führt zu Ungleichheiten gegenüber Familienbetrieben in der Form natürlicher Personen (Genehmigungspflicht, Grunderwerbsteuer).

Die Studie geht davon aus, dass die Zahl der Verkäufe landwirtschaftlicher Fläche, insbesondere über share deals, wegen des in vielen Unternehmen anstehenden Generationswechsels sowie der Zunahme von Eigentumsflächen im Besitz juristischer Personen weiter steigen wird.

Einige Fälle von share deals werden mit dem methodischen Ansatz, der vom Empfang von Agrarzahlungen ausgeht, zum Teil nicht erfasst (z. B. Verpachtungen ohne Agrarzahlungen auf die im share deal erworbenen Flächen), ebenso wenig natürliche Personen (Einzelunter-nehmen, Personengesellschaften). Deshalb ist davon auszugehen, dass der tatsächliche Um-fang von share deals größer ist als ausgewiesen.

Der Strukturwechsel von regional verankerten Einzelbetrieben zu wirtschaftlich unselbständigen Tochterunternehmen verändert die Agrarstruktur grundsätzlich. Agrarstrukturelle Zielsetzungen (leistungsfähige, ortsansässige Landwirte, Erhaltung der Wertschöpfung in der Region) werden verletzt.
Weiterhin gilt die Erkenntnis der Vorgängerstudie, dass 76 Prozent der erfassten überregionalen Investoren ihren Unternehmenssitz in den alten Ländern oder im Ausland haben. Damit kann Wertschöpfung aus der Region abfließen.

Bei Betriebsübernahmen werden standardmäßig Regulierungslücken im Grundstückverkehrs-gesetz, im Landpachtverkehrsgesetz und im Grunderwerbsteuergesetz genutzt. In Verbindung mit dem mangelhaften Vollzug der Gesetze werden die agrarstrukturellen Ziele kaum noch erreicht. Die zuständigen ostdeutschen Länder schließen diese bekannten Lücken bislang nicht. Damit tragen sie im Hinblick auf das Bodenrecht die Verantwortung für die negativen Auswirkungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten ortsansässiger landwirtschaftlicher Betriebe und die Schwächung der wirtschaftlichen und sozialen Situation in den Regionen.

Andere Aspekte tragen ebenfalls erheblich zur Verknappung landwirtschaftlicher Flächen und damit zu ihrer Verteuerung bei. Dies sind z. B. die Niedrigzinspolitik der EZB (mit der Folge von erheblichen Kapitalzuflüssen auf dem Bodenmarkt), bestimmte Fördertatbestände in der GAP und der Energiepolitik, der noch immer zu hohe außerlandwirtschaftliche Flächenverbrauch und steigende Umweltauflagen. Sie sollten bei der Beurteilung der Entwicklung auf dem Markt für landwirtschaftliche Flächen nicht vernachlässigt werden.

Zentrale Aussagen der Studien

Auf dem Bodenmarkt sind außerlandwirtschaftliche Investoren schon seit längerer Zeit aktiv, nicht ausschließlich, aber überwiegend in den ostdeutschen Bundesländern. Die Studien zeigen ausgesprochen vielschichtige und regional unterschiedliche Motive und Aktivitäten der Investoren. Die Beurteilung der Investoren ist von den befragten Personen und deren Interessen abhängig, aber auch von der Schaffung von Arbeitsplätzen sowie ihrer Integration in das dörfliche Leben.

Ursachen für das zunehmende Interesse außerlandwirtschaftlicher Investoren sind verbesserte Rahmenbedingungen in der Agrarwirtschaft und die anhaltend problematische Situation auf den Finanzmärkten. Der Anteil von Agrarflächen in den Händen von Nichtlandwirten stieg in der Vergangenheit vor allem über den Strukturwandel an, weil Erben von eingestellten land-wirtschaftlichen Betrieben – oft Nichtlandwirte - das Eigentum an den Betriebsflächen erhielten.

Mittlerweile kaufen Nichtlandwirte auch aus Gründen der sicheren Geldanlage aktiv Flächen auf. Neben dem Flächentransfer hin zu Nichtlandwirten wirkt diese zusätzliche Nachfrage preiserhöhend, da sie sich auf einem relativ engen Markt abspielt, denn weniger als ein Prozent der landwirtschaftlichen Fläche wird pro Jahr in Deutschland gehandelt (auf Grund der Privatisierungspolitik in Ostdeutschland liegt dort die Bodenmobilität allerdings über dem bundesdeutschen Durchschnitt). Die Entwicklung der Kaufpreise hat zugleich Auswirkungen auf das Niveau der Pachtpreise.

Der Einstieg in Betriebe bzw. die Übernahme von Betrieben durch außerlandwirtschaftliche Investoren erfolgt oft im Rahmen des Generationswechsels sowie bei akutem Kapitalbedarf. Dies ist kein neues Phänomen und die Wissenschaftler konnten in den letzten Jahren keine wesentliche Beschleunigung dieser Entwicklung beobachten. Allerdings nimmt der Anteil der Betriebe in der Hand externer Investoren – absolut gesehen – vor allem in den ostdeutschen Bundesländern stetig zu.

Der verschärfte Wettbewerb um Eigentum und Flächenbewirtschaftung ist allerdings ein all-gemeiner Trend, an dem auch viele erfolgreiche landwirtschaftliche Unternehmen aktiv teil-nehmen.

Schlussfolgerungen

Die Bundesregierung wird die Entwicklungen auf dem Bodenmarkt weiterhin aufmerksam verfolgen. Auch die Agrarministerkonferenz hat sich bereits mehrere Male mit dieser Proble-matik beschäftigt. Die Zuständigkeit für bodenrechtliche Fragen liegt seit der Föderalismusre-form I bei den Ländern. Da die Studien belegen, dass die regionale Betroffenheit sehr unter-schiedlich ist, erscheint dies auch sinnvoll. Es ist daher vor allem Aufgabe der Bundesländer, über Konsequenzen zu beraten und das bodenrechtliche Instrumentarium anzupassen. In eini-gen Bundesländern wird eine Änderung des Grundstückverkehrsrechts geprüft.

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