Landwirtschaftlicher Bodenmarkt - Einblicke in die Forschung

Das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft vergibt auch im Rahmen der "Bund-Länder-Initiative Landwirtschaftlicher Bodenmarkt" Forschungsaufträge. Zu welchen Ergebnissen diese kommen, erfahren Sie nachfolgend. Weitere Projekte werden derzeit von wissenschaftlichen Einrichtungen bearbeitet. Sobald diese fertig gestellt sind, werden die Ergebnisse hier ebenfalls dargestellt.

Aktivitäten von nichtlandwirtschaftlichen und überregional ausgerichteten Investoren auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt in Deutschland (2011)

Diese Studie befasst sich mit den Käufen von landwirtschaftlichen Flächen und kompletten landwirtschaftlichen Unternehmen durch außerlandwirtschaftliche und nichtregionale Investoren in Deutschland.

Anhand von Fallregionen wird untersucht, warum Investoren landwirtschaftliche Flächen und Unternehmen aufkaufen und welche Rolle die Käufe für die Verfügbarkeit des Bodens, die landwirtschaftliche Produktion und die dörfliche oder regionale Entwicklung spielen.

Die Gruppe der außerlandwirtschaftlichen und überregional ausgerichteten Investoren ist äußerst vielseitig. Zu ihr zählen beispielsweise sowohl Betriebskäufer, die selbst Landwirtschaft betreiben, als auch der Biobodenfonds der GLS-Gemeinschaftsbank, durch den Flächen für Ökobetriebe bereitgestellt werden und Kapitalgesellschaften, welche landwirtschaftliche Flächen lediglich verpachten. Der Einstieg solcher Investoren findet zum Beispiel über den Kauf von ganzen Betrieben statt, aber auch "hinter den Kulissen" in Form von Kreditvergaben.

Da die Investoren derart unterschiedlich auftreten und auch die Auswirkungen auf Produktion, Beschäftigung und dörfliche wie regionale Entwicklung nicht klar bestimmbar sind, lassen sich keine pauschalen Aussagen treffen. Auch vor Ort werden die Investoren höchst unterschiedlich wahrgenommen. Erkennbar ist jedoch, dass es sich bei den Aktivitäten solcher Investoren nicht um Einzelfälle, sondern einen zunehmenden Trend handelt.

Gerade in den neuen Bundesländern bietet der Bodenmarkt wegen der noch relativ niedrigen Bodenpreise und Flächen mit attraktiven Größen gute Voraussetzungen für kapitalkräftige Investoren. Dabei bildeten die Verkäufe ehemaliger volkseigener Flächen durch die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG, eine Nachfolgeeinrichtung der Treuhandanstalt) zu dem Zeitpunkt einen wichtigen Faktor. Gründe für das zunehmende Interesse außerlandwirtschaftlicher Investoren an landwirtschaftlichen Flächen sind die verbesserten Rahmenbedingungen in der Landwirtschaft und die anhaltend problematische Situation auf den Finanzmärkten, wegen der Investoren nach sicheren Anlageformen suchen. Auch vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse wurde die Größe der von der BVVG angebotenen Verkaufslose zunächst auf 25 ha, später auf 15 ha abgesenkt. Diese Größenordnung ist für Investoren wenig attraktiv und für Landwirte leichter finanzierbar.

Kapitalbeteiligung nichtlandwirtschaftlicher und überregional ausgerichteter Investoren an landwirtschaftlichen Unternehmen in Deutschland (Thünen Report 5) (2013)

In dieser Studie geht es um Anteilskäufe (so genannte Share Deals) in der Landwirtschaft durch nichtlandwirtschaftliche oder nichtregionale Investoren.

Bei Anteilskäufen werden landwirtschaftliche Grundstücke nicht direkt erworben, sondern mittelbar über den Kauf von Kapitalanteilen an landwirtschaftlichen Unternehmen, welche Eigentum an Boden halten. In der vorliegenden Studie werden das Ausmaß und die Entwicklung dieser Erwerbsform mithilfe von regionalen Fallstudien und Expertengesprächen betrachtet. Es soll abgeschätzt werden, wie sich diese Anteilskäufe auf die Agrarstruktur und die Entwicklung ländlicher Räume auswirken.

Der Anteil der Unternehmen, bei denen Investoren Kapitalanteile übernommen haben, steigt absolut weiter an. Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den west- und den ostdeutschen Fallregionen. Vor allem in den neuen Bundesländern spielen derartige Kapitalbeteiligungen eine Rolle. Die Agrargesellschaften in den neuen Ländern sind vielfach auf wenige Personen konzentriert, die über sehr große Vermögensanteile verfügen. Diese Struktur stellt in einigen Fällen einen Ansatzpunkt für den Einstieg von Investoren dar. Minderheitsbeteiligungen von Investoren sind eher selten, da diese mit ihrer Investition ein wirtschaftliches Risiko eingehen und deshalb Einfluss auf die Unternehmensentscheidungen haben wollen.

Für den Erfolg der Investition ist ein hohes Maß an landwirtschaftlicher Fachkompetenz notwendig, weshalb komplett landwirtschaftsfremde Investoren selten sind. Mit den Anteilskäufen ist häufig ein Anstieg der der Investitionen und der Wettbewerbsfähigkeit zu verzeichnen. Zudem kommt es regelmäßig zu einer Spezialisierung des Betriebes. Häufig ist jedoch auch ein Abbau von Arbeitskräften zu beobachten.

Überregional aktive Kapitaleigentümer in ostdeutschen Agrarunternehmen: Entwicklungen bis 2017 (Thünen Report 52) (2017)

Auch in dieser Studie wird die Tätigkeit überregional aktiver Investoren durch Anteilskäufe (so genannte Share Deals) betrachtet, hier konkret mit Blick auf ostdeutsche Agrarunternehmen. Dazu wurden 853 Agrarunternehmen verschiedener Rechtsformen (GmbH, GmbH & Co. KG, Genossenschaft, Aktiengesellschaft) in zehn ostdeutschen Landkreisen untersucht.

Auch wenn in der Studie nur zehn Landkreise untersucht werden konnten, deckt sie eine große Anzahl von Unternehmen, eine Fläche von mehr als 700.000 ha und einen Zeitraum von elf Jahren ab. Deshalb stellen die Ergebnisse ein realistisches Bild der agrarstrukturellen Entwicklung in Ostdeutschland dar. Geprüft wurde, wer die aktuellen Kapitaleigentümer sind und welche Veränderungen sich seit 2007 in der Eigentümerstruktur ergeben haben.

Überregional aktive Investoren besitzen mittlerweile die Kapitalmehrheit in 34 Prozent aller untersuchten Unternehmen. Diese bewirtschaften wiederum 25 Prozent der von juristischen Personen bewirtschafteten Landwirtschaftsfläche in den Fallregionen. Im betrachteten Zehnjahreszeitraum sind in 155 Fällen die Kapitalmehrheiten auf neue Eigentümer übergegangen. In 72 Prozent dieser 155 Fälle sind die Käufer überregional aktive Investoren. Insgesamt haben die Aktivitäten dieser Investoren einen relevanten Umfang auf dem ostdeutschen Bodenmarkt erreicht. Dadurch nehmen potenzielle Konflikte mit agrarstrukturellen Zielen zu.

Die Zahlen der Fallregionen in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg liegen deutlich über dem Gesamtdurchschnitt. Gründe für die unterschiedliche regionale Bedeutung externer Investoren liegen sowohl in den historischen Ausgangsbedingungen, den strukturellen Unterschieden zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung als auch in unterschiedlichen Entwicklungen seit der Wende.

Bodengebundene Einkommenssteuern in einer strukturschwachen ländlichen Gemeinde (Thünen Report 69) (2019)

In diesem Bericht des Thünen Instituts wird für eine strukturschwache, ländliche Gemeinde im Landkreis Stendal (Sachsen-Anhalt) die Höhe der Steuern abgeschätzt, die auf Einkünfte aus der Verpachtung und Bewirtschaftung von Landwirtschaftsfläche im Gemeindegebiet zu entrichten sind. Darüber hinaus zeigt der Bericht, welcher Anteil der Steuereinnahmen der Gemeinde selbst zukommt und welcher Anteil ihr dadurch entgeht, dass Teile landwirtschaftlicher Flächen im Besitz von Eigentümern mit auswärtigem Wohnsitz sind oder von auswärtigen Landwirten bewirtschaftet werden.

Als Grundlage der Ermittlung dienen Daten aus den Liegenschafts- und Grundsteuersystemen der Gemeinde. Ausgewertet wurden diese im Hinblick auf die Wohnsitze der Steuerpflichtigen.

Die Untersuchung zeigt, dass mehr als die Hälfte des privaten landwirtschaftlichen Flächeneigentums auf Nichtortsansässige entfällt und auch mehr als die Hälfte der Landwirtschaftsfläche von auswärtigen Landwirten bewirtschaftet wird. Dies führt dazu, dass lediglich die Hälfte der bodengebundenen Einkommenssteuern der Gemeinde zufließt.

Im Verhältnis zu anderen Finanzierungsquellen im Gemeindehaushalt sind die entgangenen Einnahmen allerdings relativ gering. Trotzdem ist der Mittelabfluss negativ zu bewerten, insbesondere im Hinblick auf die Finanzierung kommunaler Pflichtaufgaben der finanzschwachen Gemeinde. Die Untersuchung belegt erstmalig nicht nur den Abfluss von Wertschöpfung aus einer ländlichen Gemeinde durch Veränderungen auf dem Bodenmarkt, sondern zeigt an einem konkreten Beispiel eine Methode zur Ermittlung von Eigentums- und Bewirtschaftungskonzentration landwirtschaftlicher Flächen auf Gemeindeebene.

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